Short Sale vs Foreclosure: Difference and Comparison

Με την πάροδο του χρόνου, οι πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων άλλαξαν την ιδέα της πώλησης, ειδικά στην περίπτωση ενός στεγαστικού δανείου, ενός τύπου εξασφαλισμένου δανείου όπου μπορεί κανείς να επενδύσει σε περιουσιακά στοιχεία ή εξασφαλίσεις για να χρησιμοποιήσει τα διαθέσιμα κεφάλαια.

Επιπλέον, οι ενυπόθηκοι δανειστές παίζουν σημαντικό ρόλο τόσο στις ανοικτές πωλήσεις όσο και στον αποκλεισμό, καθώς είναι αυτοί που αναλαμβάνουν οικονομικές καταστάσεις. 

Βασικές τακτικές

1. Μια ανοικτή πώληση είναι μια πώληση ακινήτου για λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό για την υποθήκη, με την έγκριση του δανειστή. Ταυτόχρονα, ο αποκλεισμός είναι μια νομική διαδικασία με την οποία ένας δανειστής αποκτά στην κατοχή του ένα ακίνητο όταν ο δανειολήπτης δεν καταβάλλει τις πληρωμές στεγαστικών δανείων.
2. Μια σύντομη πώληση επιτρέπει στον δανειολήπτη να αποφύγει τον αποκλεισμό και τον αρνητικό αντίκτυπό του στο πιστωτικό του σκορ, ενώ ο αποκλεισμός μπορεί να βλάψει σοβαρά το πιστωτικό σκορ του δανειολήπτη.
3. Μια σύντομη πώληση απαιτεί την έγκριση του δανειστή, ενώ ο αποκλεισμός όχι.

Short Sale vs Foreclosure

Μια ανοικτή πώληση αναφέρεται σε μια στρατηγική επένδυση και την πώληση ενός ακινήτου για αξία μικρότερη από την αρχική του. Στις επενδύσεις, ο κίνδυνος ανοικτών πωλήσεων είναι υψηλότερος από ό,τι στα ακίνητα. Ο αποκλεισμός είναι μια νομική ενέργεια όπου ένας δανειστής ανακτά και πουλά ένα ακίνητο όταν ο δανειολήπτης δεν καταβάλλει τις πληρωμές του στεγαστικού δανείου του.

Η έννοια του Short Sale έχει δύο εξηγήσεις. Το ένα είναι μια στρατηγική πώληση στην επένδυση, ενώ το άλλο είναι η πώληση ενός ακινήτου για λιγότερο από την αρχική αξία του ακινήτου.

Αυτή η υπονομευτική επένδυση επιτρέπει στον πωλητή να αγοράσει τις δανεισμένες μετοχές και να τις μεταπωλήσει πριν φτάσουν στη λήξη τους, για να τις αγοράσει αργότερα σε χαμηλότερη τιμή από αυτή της αρχικής τιμής. 

Αντίθετα, ο αποκλεισμός είναι μια νομική ενέργεια που λαμβάνεται από τον δανειστή, ο οποίος μπορεί να διεκδικήσει το υπόλοιπο του δανείου για να πληρώσει το οφειλόμενο στεγαστικό δάνειο πουλώντας τα περιουσιακά στοιχεία των δανειοληπτών.

Ωστόσο, ο δανειολήπτης είναι ιδιόκτητος εξ ορισμού. Αυτός ο τύπος αγωγής παράδοσης ακινήτου εκτελείται μόνο εάν ο δανειολήπτης δεν καταφέρει να αποπληρώσει έγκαιρα τα χρήματα της υποθήκης. 

 Συγκριτικός πίνακας

Παράμετροι σύγκρισης	Μικρές εκπτώσεις	Κατάσχεση
Ορισμός	Μια ανοικτή πώληση έχει δύο ορισμούς, ο ένας είναι μια στρατηγική στην επένδυση και ο άλλος είναι η πώληση ενός ακινήτου για λιγότερο από την αξία του ακινήτου.	Ο αποκλεισμός είναι μια νομική ενέργεια όταν ο δανειστής ανακτά το υπόλοιπο δάνειο από τον δανειολήπτη πουλώντας το περιουσιακό στοιχείο που κατείχε ο δανειολήπτης σε αθέτηση πληρωμής της οφειλόμενης υποθήκης.
Ετυμολογία	Πίσω στο 1609, ένας μέτοχος, ο Isaac Le Maire, έκανε το short-selling της χρηματοοικονομικής ασφάλειας για να βγάλει κέρδος από αυτό.	Τον 18ο αιώνα, ο αποκλεισμός προήλθε από τη λατινική λέξη «Foras» που σημαίνει «κλείνω έξω» ή «αποκλείω κάποιον από την εξαγορά μιας υποθήκης».
Μηχανισμός	Μια σύντομη πώληση γίνεται ως κόλπο στην επένδυση, όπου ο πωλητής αγοράζει δανεικές μετοχές και τις δίνει στον μεσίτη πριν από τη λήξη για να προστατεύσει τις διακυμάνσεις της μετοχής και αργότερα να τις αγοράσει πίσω για λιγότερα χρήματα. Επιπλέον, μια ανοικτή πώληση σε περίπτωση ακινήτου, όπου ο δανειστής συσσωρεύεται πωλεί περιουσιακά στοιχεία λιγότερο από το ποσό της εκκρεμούς υποθήκης.	Όταν ο δανειολήπτης κατέχει οποιοδήποτε ακίνητο με το δάνειο από τον δανειστή/ενυπόθηκο, αλλά δεν καταφέρει να αποπληρώσει τα χρήματα του ενυπόθηκου δανειστή, πρέπει να παραδώσει το ακίνητο στον δανειστή, όπου ο δανειστής αναγκάστηκε να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο για να εξαγοράσει το υπόλοιπο του οφειλόμενου ποσού από τον δανειολήπτη.
Κίνδυνος	Όπως και στην περίπτωση της επένδυσης, ο κίνδυνος Short sale είναι συγκριτικά υψηλότερος από το real estate. Όπου ο κίνδυνος βασίζεται στην τιμή οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου ή τίτλου όταν πρόκειται για αύξηση της αξίας.	Ο αποκλεισμός δεν είναι εύκολη δουλειά, καθώς η πώληση στο ακίνητο θα πρέπει να είναι σε καλή κατάσταση, ο δανειστής θα πρέπει να πληρώσει επιπλέον σε περίπτωση που το σπίτι δεν είναι σε καλές συνθήκες, να διαφημίσει το ακίνητο που θα αποκτήσει κάποιος και να προσλάβει έναν κτηματομεσίτη για να το πουλήσει σε λογική τιμή κ.λπ.
Συμμετέχοντα μέρη	Τρία μέρη εμπλέκονται στη ανοικτή πώληση επένδυσης ή ακινήτων - ο Αγοραστής, ο μεσίτης και ο πωλητής.	Υπάρχουν τέσσερα μέρη που περιλαμβάνονται κατά τον αποκλεισμό - ο επενδυτής, ο δανειστής, ο εξυπηρετητής (χρηματοπιστωτικό ίδρυμα) και ο θησαυρός.

Τι είναι η Short Sale; 

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, μια ανοικτή πώληση ορίζεται είτε ως στρατηγική στην επένδυση είτε ως πώληση ακινήτου για λιγότερο από την αξία του ακινήτου.

Επιπλέον, η πώληση των περιουσιακών στοιχείων δεν είναι στα χέρια του πωλητή, αλλά μπορεί να ληφθεί υπόψη όταν ο επενδυτής τα πουλά σε χαμηλότερη τιμή. 

Το 1609, α μέτοχος της Ολλανδικής Εταιρείας Ανατολικών Ινδιών, ο Isaac Le Maire, ήταν ο πρώτος που έκανε το short-selling της χρηματοοικονομικής ασφάλειας με τρόπο ώστε να αποκομίσει κέρδη από αυτό. 

Αρχικά, η έννοια της ανοικτής πώλησης εισήχθη ως ένα τέχνασμα στον τομέα των επενδύσεων, όπου ο πωλητής αγοράζει δανεικές μετοχές και τις δίνει στον μεσίτη πριν από τη λήξη για να προστατεύσει τις διακυμάνσεις της μετοχής.

Τελικά, να το αγοράσω πίσω με λιγότερα χρήματα από το πρωτότυπο. Επιπλέον, τρία μέρη, ο αγοραστής, ο μεσίτης και ο πωλητής, είναι υπεύθυνοι για την ανοικτή πώληση επένδυσης ή ακινήτων. 

Ωστόσο, στην περίπτωση της επένδυσης, ο κίνδυνος Short sale είναι αναλόγως υψηλότερος από την αξία της ακίνητης περιουσίας. Κυρίως, ο κίνδυνος εξαρτάται από την τιμή οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου ή τίτλου όταν πρόκειται να αυξηθεί η αξία του. 

Τι είναι ο αποκλεισμός;

Ο αποκλεισμός είναι μια νομική ενέργεια που πραγματοποιείται από τον δανειστή, ο οποίος θέλει να ανακτήσει το υπόλοιπο του δανείου από τον δανειολήπτη πουλώντας ή κατάσχοντας το περιουσιακό στοιχείο του δανειολήπτη προκειμένου να πληρώσει την οφειλόμενη υποθήκη.

Ωστόσο, θεωρείται νόμιμη πώληση μόνο εάν ο δανειολήπτης δεν καταφέρει να αποπληρώσει έγκαιρα τα χρήματα του στεγαστικού δανείου. 

Η προέλευση του αποκλεισμού είναι άγνωστη. Ωστόσο, τον 18ο αιώνα, επιβεβαιώθηκε ότι το Foreclosure προήλθε από τη λατινική λέξη «Foras», που σημαίνει «κλείνω έξω» ή «απαγορεύω κάποιον από την εξαγορά μιας υποθήκης».

Συνδέοντας τη λατινική έννοια, ο αποκλεισμός ορίζεται ως μια διαδικασία ανάκτησης περιουσιακών στοιχείων ή περιουσιακών στοιχείων ενός δανειολήπτη για την ολοκλήρωση της αποπληρωμής.

Ο επενδυτής, ο δανειστής, ο εξυπηρετητής (χρηματοπιστωτικό ίδρυμα) και ο δανειολήπτης είναι αυτοί που παίζουν τους πρωταρχικούς ρόλους στη διαδικασία αποκλεισμού.  

Συνολικά, ο Αποκλεισμός μπορεί να πραγματοποιηθεί όταν ο δανειολήπτης με οποιοδήποτε ακίνητο δεν καταφέρει να αποπληρώσει τα χρήματα του ενυπόθηκου δανειστή και πρέπει να παραδώσει το διακυβευόμενο ακίνητο στον δανειστή.

Τελικά, ο δανειστής αναγκάστηκε είτε να πουλήσει είτε να δεσμεύσει το περιουσιακό στοιχείο για να αντισταθμίσει το εναπομείναν σημαντικό ποσό. 

Ο αποκλεισμός είναι μια νομική όσο και επικίνδυνη διαδικασία, επομένως η περιουσία του δανειολήπτη πρέπει να είναι σε καλή κατάσταση.

Εάν όχι, τότε ο δανειστής θα πρέπει να πληρώσει επιπλέον εάν το σπίτι δεν είναι σε καλές συνθήκες, να διαφημίσει το ακίνητο που θα αποκτήσει κάποιος και να προσλάβει ένα μεσίτης να το πουλήσει σε λογική τιμή. 

Βασικές διαφορές μεταξύ Short Sale και Foreclosure

1. Μια ανοικτή πώληση είναι μια στρατηγική στην επένδυση και μια πώληση του ακινήτου σε χαμηλότερη τιμή από την αρχική αξία του ακινήτου. Από την άλλη πλευρά, ο αποκλεισμός είναι η αναγκαστική πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου ή ακινήτου από τον δανειστή, εάν ο δανειολήπτης αποτύχει να εξοφλήσει την υποθήκη. 
2. Μια ανοικτή πώληση εισήχθη το 1609 από έναν μέτοχο μιας εταιρείας - τον Issac Le Maire - ο οποίος πούλησε την χρηματοοικονομική του ασφάλεια σε χαμηλή τιμή στην αγορά κατά τη διάρκεια της διακύμανσής της και για να την πάρει πίσω ως κέρδος εάν το χρηματιστήριο ήταν ευνοϊκό. Ενώ, ο αποκλεισμός εισήχθη τον 18ο αιώνα από τη λατινική λέξη «Foras», που σημαίνει «αφαίρεση αυτού του ακινήτου εάν η υποθήκη δεν πληρωθεί». 
3. Μια σύντομη πώληση λειτουργεί, όπου ο πωλητής πουλά τις μετοχές σε χρηματιστές κατά τη διάρκεια διακυμάνσεων στο χρηματιστήριο και αργότερα τις αγοράζει πίσω για λιγότερα χρήματα, αποκομίζοντας κέρδος από αυτό. Εξάλλου, όταν πρόκειται για ακίνητα, ο δανειστής πουλά το ακίνητο χωρίς καμία δύναμη να εξισορροπήσει το υπόλοιπο χρέος του με τον αγοραστή/δανειολήπτη. Εν τω μεταξύ, σε περίπτωση κατάσχεσης, ο δανειστής αναγκάζεται να πουλήσει την περιουσία του δανειολήπτη εάν ο δανειολήπτης αδυνατεί να πληρώσει το δάνειό του. 
4. Υπάρχει υψηλός κίνδυνος στις μικρές πωλήσεις, καθώς εξαρτάται από το αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου καθώς και της επένδυσης. Ωστόσο, ο κίνδυνος αποκλεισμού εξαρτάται από τον δανειστή επειδή θα πρέπει να αναλάβει χρήματα για να εξαργυρώσει το ακίνητο που απέκτησε κάποιος για να εξαγοράσει το ανεξόφλητο δάνειο του δανειολήπτη. 
5. Υποθέτοντας ότι η ανοικτή πώληση περιλαμβάνει τρία μέρη - τον μεσίτη, τον πωλητή και τον αγοραστή. Παρόλα αυτά, ο αποκλεισμός περιλαμβάνει τα μέρη του δανειολήπτη, του εξυπηρετητή, του δανειστή και του επενδυτή. 

αναφορές

1. https://www.cambridge.org/core/journals/journal-of-financial-and-quantitative-analysis/article/shortsale-restrictions-and-market-reaction-to-shortinterest-announcements/0F8261074E7271DF396FEE0166B6383F
2. https://academic.oup.com/qje/article-abstract/103/2/345/1827031

Τελευταία ενημέρωση: 25 Αυγούστου 2023